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第一章　總則

第一條　為加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《山西省物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》(原建設部、財政部令第165號)等有關法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條??本辦法適用于我市商品房、出售的公有住房、經濟適用住房、限價商品房、單位集資合作建房及拆遷安置房、公共租賃房、廉租住房（住宅專項維修資金由產權人交存）、用于銷售的兩個以上業主的非住宅，其專項維修資金的交存、使用、管理和監督，均適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第三條　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條　住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

第五條　市、縣（區）住房和城鄉建設部門負責本行政區域內住宅專項維修資金歸集、管理、使用的指導和監督。

市、縣（區）財政、自然資源、市場監督管理、消防救援等部門，應當按照各自職責，做好住宅專項維修資金管理工作。

第二章　交存

第六條　下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

（二）住宅物業管理區域內的非住宅或者住宅物業管理區域外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

第七條　業主按照所擁有物業的建筑面積交存首期住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金的交存標準由市、縣（區）住房和城鄉建設部門按照國家有關規定，結合本地區實際情況，合理確定后，公布執行并適時調整。　　

第八條　出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：

（一）業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為購房當年房改成本價的2%。

（二）售房單位按照多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條　業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條　業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地住房和城鄉建設部門的專門機構負責日常管理。

市、縣（區）住房和城鄉建設部門應當依法公開選擇本轄區內的商業銀行，作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第十一條　業主大會成立前，售后公有住房住宅專項維修資金，由市、縣（區）住房和城鄉建設部門的專門機構負責日常管理。

市、縣（區）住房和城鄉建設部門應當依法公開選擇本轄區內的商業銀行，作為售后公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶。

開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

第十二條　業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

新建商品房在辦理網簽備案時由開發建設單位代為足額繳納維修資金。

售后公有住房的業主及售房單位應當在收到售房批復或價格核準通知書時，將首期住宅專項維修資金交由售房單位存入售后公有住房住宅專項維修資金專戶。

公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

逾期未將應交的住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶的，開發建設單位或者售房單位應當按同期銀行定期存款利率補交雙倍利息。補交的利息計入住宅專項維修資金專戶。

第十三條??住宅專項維修資金可以由業主自行交存、開發建設單位或者物業服務企業代交。

開發建設單位應當在辦理預售資金監管賬戶撤銷或商品房現售核準之前，按照物業總建筑面積和本辦法第七條的規定標準交齊住宅專項維修資金。開發建設單位應當向購房人說明，并將該內容約定為購房合同條款。對房價中已包含住宅專項維修資金的，開發建設單位不得再向購房人另行收取。未售出的住宅專項維修資金由開發建設單位交存。

業主未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位及售房單位不得將房屋交付購買人。

預售、現售商品房屋的開發建設單位未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，相關部門不準予以辦理房屋現售核準登記和預售資金監管賬戶撤銷手續。

第十四條　住宅專項維修資金管理機構及專戶管理銀行收取住宅專項維修資金應當出具由財政部門統一監制的山西省住宅專項維修資金專用票據。

第十五條　經業主大會決議，業主委員會可以在本市、縣（區）商業銀行開立本物業管理區域的住宅專項維修資金專戶，并向市、縣（區）住房和城鄉建設部門申請劃轉本物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金。

劃轉住宅專項維修資金時，業主委員會應當與開戶銀行、市、縣（區）住房和城鄉建設部門簽訂需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造時，同意市、縣（區）住房和城鄉建設部門組織代修并從維修工程涉及的業主交存的住宅專項維修資金中支付相應費用的授權協議書。

第十六條　開立業主大會住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。業主大會住宅專項維修資金專戶應當使用信匯憑證或電匯憑證結算，不得支取現金，不得使用其他票據或者結算憑證。用于支付維修及更新、改造工程費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的施工單位或物業服務企業賬戶中。住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

第十七條　業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受市、縣（區）住房和城鄉建設部門的監督。

業主委員會不得擅自變更開戶銀行。確需變更的，應當經業主大會決定，并按照首次開戶辦法重新開立住宅專項維修資金賬戶。

業主大會、業主委員會只能委托開戶銀行購買一級市場國債，禁止其它任何有風險的理財或投資，以確保住宅專項維修資金賬戶內的資金安全和正常使用。

第十八條　業主分戶賬面住宅專項維修資金余額（售后公有住房不含售房單位交存部分）不足首期交存額30%的，應當及時續交。續交住宅專項維修資金，可以一次性足額續交，也可以分期續交。續交方案由業主大會決定，業主委員會負責實施。

專戶管理銀行、業主大會開戶銀行應當及時向分戶賬面余額不足首期交存額30％的業主發出續交通知。業主應當在接到續交通知之日起30日內，將續交的住宅專項維修資金存儲到專戶管理銀行、業主大會開戶銀行。

已成立業主大會的，住宅專項維修資金的續交方案應當在管理規約中予以明確；未成立業主大會的，由物業服務企業在街道辦事處或者市、縣（區）住房和城鄉建設部門的指導監督下組織實施；沒有物業服務企業的，由居民委員會在街道辦事處或者市、縣（區）住房和城鄉建設部門的指導監督下組織實施。業主續交后的分戶賬面余額不得低于首期交存的額度。

第十九條　本辦法實施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅專項維修資金的，業主應當依法召開業主大會作出決定，并按照本辦法規定的交存標準、交存方案進行補建。

第二十條??房屋所有權轉移、變更時，業主未交存首期住宅專項維修資金或者分戶賬面余額不足首期交存維修資金30%的，應當按照本辦法規定補交或者續交住宅專項維修資金。分戶賬中結余的資金，隨房屋所有權同時轉移、變更，不予提取。

第三章　使用

第二十一條　住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十二條　住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十三條　住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；專屬一個樓層業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該樓層全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，涉及多個樓幢的，由各樓幢按照建筑面積的比例分攤。每個樓幢的費用，按照該樓幢全體業主交存住宅專項維修資金總額與公有住房售房單位交存住宅專項維修資金總額的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。　　

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業；其中，售后公有住房應分攤的費用，再按照本條第（二）項的原則進行分攤。

第二十四條　住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建設單位或者公有住房售房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十五條　住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；

（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意使用建議；

（三）物業服務企業、居民委員會應當協助相關業主、業主大會、業主委員會組織實施使用方案；

（四）物業服務企業、居民委員會或相關業主、業主大會、業主委員會持有關材料，向市、縣（區）住房和城鄉建設部門申請列支；　　

（五）市、縣（區）住房和城鄉建設部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十六條　住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業或居民委員會提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

（二）業主大會依法通過使用方案；

（三）物業服務企業或居民委員會組織實施使用方案；

（四）物業服務企業或居民委員會持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；

（五）業主委員會依據使用方案審核同意，并報市、縣（區）住房和城鄉建設行政主管部門備案；市、縣（區）住房和城鄉建設部門發現不符合有關法律、法規、規章規定和使用方案的，應當責令改正；

（六）業主委員會向開戶銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；使用售后公有住房住宅專項維修資金的，市、縣（區）住房和城鄉建設部門向專戶管理銀行發出支付住宅專項維修資金的通知；

（七）業主大會開戶銀行和專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十七條　為保證工程質量和住宅專項維修資金的合理使用，鼓勵業主聘請專業工程造價咨詢機構及工程監理機構對工程預算進行審價及對工程進行監理，并建議對超過50萬元的工程實行招投標制度。

第二十八條　發生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，應當按照以下規定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十五條第（四）項、第（五）項、第（六）項的規定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本辦法第二十六條第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項的規定辦理。

工程完工后，街道（鄉鎮）應當指導協助物業服務企業、居民委員會、業主委員會（未成立業主委員會的，可以由居民委員會召集業主代表）組織有關單位驗收，并出具工程驗收報告。驗收合格后，物業服務企業、居民委員會或相關業主、業主大會、業主委員會持相關材料申請使用住宅專項維修資金。

第二十九條　發生危及房屋使用安全等緊急情況，未按規定實施維修和更新、改造的，市、縣（區）住房和城鄉建設部門可以組織代修，費用從相關業主住宅專項維修資金賬戶中列支；其中涉及已售公有住房的，應當從售后公有住房住宅專項維修資金中列支。

市、縣（區）住房和城鄉建設部門代修的，按照以下程序辦理：

（一）組織相關專業部門進行鑒定并出具鑒定報告；

（二）由居民委員會或街道辦事處、鄉鎮人民政府就工程事項出具相關證明；

（三）由具有相應資質的施工單位制作工程預算并經工程造價咨詢機構審定；

（四）市、縣（區）住房和城鄉建設部門將工程費用分攤至相關業主明細賬戶；

（五）市、縣（區）住房和城鄉建設部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第三十條　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，屬于物業服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用。

第三十一條　下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲收益；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第四章　監督管理

第三十二條　房屋所有權轉讓時，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持房屋權屬證明及本人身份證明到市、縣（區）住房和城鄉建設部門辦理變更手續。

住宅專項維修資金已劃至業主委員會開立的專用賬戶的，受讓人應當到專戶管理銀行辦理變更手續。

第三十三條　住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理后，業主補建、續交住宅專項維修資金、退款、業主信息變更等日常業務由開戶銀行辦理。

第三十四條　房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；

（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第三十五條　市、縣（區）住房和城鄉建設部門應當將代管的住宅專項維修資金按照行政區設賬管理，并定期向本級人民政府通報本級住宅專項維修資金的歸集、劃轉和使用情況。

第三十六條　市、縣（區）住房和城鄉建設部門應當每年至少一次與專戶管理銀行、業主大會開戶銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤；

（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第三十七條　專戶管理銀行、業主大會開戶銀行應當每年至少一次向市、縣（區）住房和城鄉建設部門、業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。

市、縣（區）住房和城鄉建設部門、業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求開戶銀行進行復核。

專戶管理銀行、業主大會開戶銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十八條　代管期間住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受財政、審計機關的監督。

第三十九條　住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門的有關規定。

審計部門應當加強對代管期間住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第四十條　住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

第五章??法律責任

第四十一條　違反本辦法規定，法律、行政法規、部門規章以及山西省人民代表大會及其常務委員會制定的地方性法規已有法律責任規定的，從其規定。

市、縣（區）住房和城鄉建設部門違反本辦法規定，挪用代管的住宅專項維修資金，由同級人民政府追回挪用的資金，沒收違法所得，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十二條　業主未按規定或未按業主大會決議續交、補建住宅專項維修資金，或者拒不分攤維修和更新、改造費用，業主委員會、物業服務企業或者居民委員會、街道（鄉鎮）應當督促其交納、分攤；業主委員會或者利益相關人也可以向人民法院提起訴訟。

第六章　附則

第四十三條??各縣（區）住宅專項維修資金管理參照本辦法執行。

第四十四條??本辦法自公布之日起施行。2013年4月22日印發的《長治市住宅專項維修資金管理辦法》（長政辦發〔2013〕29號）同時廢止。